Nova tese firmada pelo STF permite a cobrança de proprietário não associado nas associações de moradores!

NOVA TESE FIRMADA PELO STF PERMITE A COBRANÇA DE PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO NAS ASSOCIAÇÕES DE MORADORES!

A cobrança por parte de Associação de Moradores em loteamento de proprietário não associado sempre foi um tema polêmico! Deste modo, antes de entrarmos no tema em questão e o entendimento firmado pelo STF é bom relembrarmos alguns aspectos, vejamos:

O artigo 5.º, inciso XX da Constituição Federal, dispõe o seguinte:

Art. 5º, XX – ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;

Importante dizer que, em relação a este assunto, o STJ já havia se posicionado através do tema 882 em recurso repetitivo, firmando a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.”

Após o STJ firmar a TESE 882, a Lei 13.465/2017 alterou a Lei 6.766/1976, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências, a fim de introduzir o artigo 36-A e seu parágrafo único, onde dispõe que as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, sujeita seus titulares à normatização e a disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

Pois bem, ainda que a legislação tenha sido alterada, iniciando ali um marco à questão, ou seja, após 2017, haveria a obrigatoriedade da cobrança de taxa associativa, seja associado ou não, o problema ainda permanecia em relação ao período anterior.

Diante da divergência entre a lei 13.465/2017 e o tema 882 do STJ, a polêmica se estendeu até o STF firmar entendimento através do tema 492 em 04 de dezembro de 2020! 08 (oito) anos após o processo ficar aguardando julgamento na Suprema Corte Brasileira.

O voto vencedor foi o do Relator, Ministro Dias Toffoli e trouxe um novo contexto,  quando  entenderam pela inconstitucionalidade da cobrança, até o advento da Lei 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, bem como:

1. Se já for proprietário de lote, adira à Associação de Moradores, ou;
2. Sendo novo adquirente, conste o ato constitutivo da obrigação (o dever de pagar a taxa associativa) na matrícula do imóvel devidamente registrada no competente Registro de Imóveis.

Então somente, após o advento da lei 13.465/17 é CONSTITUCIONAL A COBRANÇA DE TAXA DE ASSOCIAÇÃO?

NÃO! SE JÁ HÁ LEI MUNICIPAL ANTERIOR A 2017 TRATANDO SOBRE O TEMA, ENTÃO DESDE QUANDO AQUELA FOI CRIADA É QUE HÁ A OBRIGATORIEDADE DE CONTRIBUIÇÃO!

Importante dizer que, para parte das associações essa decisão é uma vitória, tendo em vista que terão maior segurança jurídica, com este marco temporal trazido pelo TEMA 492 em relação a cobrança de taxa associativa.

Essa segurança jurídica para as associações é tão valiosa vez que poderão investir e estruturar os respectivos loteamentos sem que haja enriquecimento ilícito de alguns poucos proprietários que insistiam em não se associar, embora beneficiados diretamente com a valorização de seu patrimônio, segurança, e todos os benefícios que compõe uma Associação!

Por outro lado, se o Loteador à época da criação do empreendimento e da respectiva Associação de Moradores, não realizou o necessário para cumprir com os requisitos acima, haverá a possibilidade de desobrigatoriedade de pagamento pelo não-associado, o que será assunto do nosso próximo artigo.

Na dúvida sugerimos sempre procurar um profissional especializado em direito imobiliário, caso surja alguma dúvida acerca do tema!